Shared equity, czyli pomysł na zakup domu w Anglii

Czym jest HomeBuy Direct?

HomeBuy Direct to program promowany przez rząd, umożliwiający kupno domu czy mieszkania na zasadzie tzw. shared equity, czyli wspólnoty kapitału. Rząd wspólnie z deweloperem udziela nam pożyczki od 15% do 30% wartości nieruchomości, która jest traktowana przez bank jako wkład własny, a my zaciągamy kredyt na pozostałą część. Program skierowany jest do osób, które bez pomocy finansowej nie mogłyby kupić pierwszej nieruchomości oraz pracowników sektora publicznego tzw. key workers. Shared equity proponują również niektórzy deweloperzy, w związku z tym, że banki wymagają wysokich wkładów własnych, a nie wszyscy mogą spełnić te coraz bardziej wyśrubowane warunki.
Główną różnicą między shared equity (wspólnym kapitałem) a shared ownership (wspólną własnością) jest kwestia własności. W tym pierwszym przypadku kupujemy 100% nieruchomości, z tym, że część kapitału stanowi pożyczka długoterminowa, udzielona przez dewelopera na spółkę z rządem, w drugim – wykupujemy stopniowo udziały w nieruchomości, która należy do spółdzielni mieszkaniowej (housing assosiation).
Nieruchomości możemy szukać rejestrując się u lokalnego agenta, najczęściej jest to spółdzielnia mieszkaniowa, upoważniona przez rząd do załatwiania wszystkich spraw związanych z zakupem, sprzedażą i obsługą takich nieruchomości. Adresy można znaleźć na stronie www.direct.gov.uk

Korzyści płynące z shared equity

Pierwszą, najważniejszą korzyścią, jest niewielki wkład własny, potrzebny do zakupu nieruchomości. W niektórych przypadkach wynosi on tylko 5% wartości nieruchomości i jest to niezbędne minimum. Kolejną korzyścią jest możliwość negocjowania z bankiem dobrych warunków kredytowania, a możemy sobie na to pozwolić, bo bank traktuje pożyczkę udzieloną nam przez rząd na spółkę z deweloperem jako część depozytu. W związku z tym możemy liczyć na korzystniejsze oprocentowanie kredytu. W tym systemie najczęściej sprzedawane są domy, nie mieszkania, więc nie musimy płacić za utrzymanie części wspólnych tzw. service charge, jak ma to miejsce w przypadku kupna mieszkania. Nie płacimy również czynszu do spółdzielni, ponieważ kupujemy całą nieruchomość, a nie procentowy w niej udział. Pożyczka na wkład własny jest w pewnych przypadkach nieoprocentowana.

Warto pamiętać

Miesięczna kwota kredytu jest dużo wyższa, ponieważ kupujemy 70-85% wartości domu lub mieszkania, a nie 25%, co jest minimum w przypadku shared ownership. Depozyt też jest wyższy, ponieważ przykładowo minimalny wkład własny potrzebny na zakup nieruchomości o wartości 150 tys. funtów to 5250 funtów. Kwotę tę wyliczono jako minimalny depozyt 5% od 70% wartości nieruchomości. Gdybyśmy chcieli skorzystać z dobrodziejstw jakie oferuje shared ownership i wykupili 25% udziałów w tej samej nieruchomości, musielibyśmy uzbierać tylko 3750 funtów.
Jako że wykupujemy od razu 100% nieruchomości, w niektórych przypadkach będzie nas obowiązywał stamp duty, czyli opłata skarbowa. Płacimy ją tylko wtedy gdy nieruchomość kosztuje więcej niż 250 tys. funtów, pod warunkiem, że jest to nasz pierwszy dom, co najczęściej ma miejsce w przypadku kupna na zasadzie shared equity. Więcej informacji na temat opłat skarbowych znajdziemy na stronach www.hmrc.gov.uk.
W tej chwili nie można pozyskać funduszy na zakup domu w tym systemie na rynku wtórnym, pozostają nam oferty nowych domów u niektórych deweloperów, ograniczeni jesteśmy więc do konkretnych lokalizacji.

A co dalej?

Decydując się na sprzedaż takiej nieruchomości trzeba pamiętać, że musimy zwrócić pożyczkę zaciągniętą u dewelopera i rządu. Przykładowo kupiliśmy dom za 100 tys. funtów i uzyskaliśmy pomoc finansową w wysokości 20 tys. Oznacza to, że mamy 80% udziałów w kapitale, a 20% należy do rządu oraz dewelopera. Sprzedając dom za 150 tys. oddajemy procentowy udział w kapitale, czyli 30 tysięcy.
Jeśli traktujemy nieruchomość jako inwestycję na całe życie, po kilku latach, najczęściej po 5 lub 10, musimy zacząć spłacać pożyczkę. Jeśli spłacimy ją w całości po 5 latach, nie naliczane są odsetki. Po pięciu latach oprocentowanie wynosi 1,75% i co roku jest rewaloryzowane. Metropolitan Home Ownership jest agentem upoważnionym przez rząd do pobierania opłat za niespłacone pożyczki, który kontaktuje się z właścicielami zanim naliczane są odsetki, w celu ustalenia warunków ich spłaty.
Pożyczkę możemy zacząć spłacać po roku od momentu zakupu domu i mamy na to do 25 lat. Spłacamy procentowy udział w kapitale. Procent naliczony jest od wartości nieruchomości w momencie spłaty. Jeśli nieruchomość kupiliśmy za 100 tys. i wzięliśmy 30% pożyczkę, a jest on wart 120 tys. gdy chcemy ją spłacić, to kwota do spłaty wyniesie 36 tys. Ponosimy również koszty rzeczoznawcy i prawnika. Minimalna część jaką możemy spłacić to 10% pożyczki.



* Źródło: za BBC - University of Ulster in partnership with Bank of Ireland, Registers of Scotland Executive Agency, Land Registry of England and Wales – dane za lipiec – wrzesień 2010 roku.

• PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ:
  
• >> Zakup domu w Anglii - shared ownership
• >> Zakup domu w Anglii
• >> Wyciek gazu na platformie wiertniczej Elgin – ryzyko wybuchu
• >> „Tak” znaczy „nie”, czyli kilka słów o europejskich dziwactwach

• TAGI:
• cena domu w Wielkiej Brytanii
• ,
• dom w Wielkiej Brytanii
• ,
• kredyt na dom
• ,
• nieruchomości w Wielkiej Brytanii
• ,
• rynek nieruchomości
• ,
• shared equity
• ,
• zakup domu w Anglii
• ,
• Zakup domu w Wielkiej Brytanii
 
• KRAJE:
• Wielka Brytania