Kupić, nie kupić!?! Apartament w Albanii...

Zanim jednak zdecydujemy się na zakup warto sprawdzić, jak wygląda stan prawny i techniczny budynku, jakie są perspektywy wzrostu ceny i jak ostatecznie inwestycja zarobi na siebie..

Uważnie sprawdzaj dokumenty nieruchomości

Dojeżdżam do Vlore, pięknej miejscowości turystycznej oddalonej od Tirany o ok. 3 godz. drogi samochodem. Miasto jest celem mojej podróży, a oczekujący mnie Xhovalin, wraz z prezesem firmy budowlanej Bertim, są moimi przewodnikami po nowozbudowanym osiedlu.

Przeprowadzamy przegląd mieszkań przeznaczonych do sprzedaży, które zbudowała firma Bertiego. Oferta tej firmy została wybrana z pośród kilkudziesięciu innych, przedstawionych przez agentów nieruchomości. Powodem tak przeprowadzonej selekcji jest częsty brak dokumentów dopuszczających budynki do zasiedlenia, lub zgoła brak aktów własności na oferowane lokale! Kupujący musi mieć świadomość, że blisko 700 tys. lokali w tym kraju zostało zbudowanych niezgodnie z prawem budowlanym i de facto nie mogą być zasiedlone. Rząd albański usiłuje „wyprostować” sprawę mieszkań i domów budowanych bez stosownych zezwoleń, ale nie jest to proste.

Prezes firmy budowlanej, określił cenę gotowego mieszkania na 800 euro / m2
Mieszkanie ma założoną hipotekę na nazwisko właściciela, czyli prezesa przedsiębiorstwa. Współwłasność przyszłych lokatorów stanowią: schody, winda i magazyny wody (zapasowe). Miejsca parkingowe również posiadają hipotekę ale nie są powiązane z mieszkaniem więc nie ma konieczności ich zakupu.

Nowe osiedla są ogrodzone, a w odległości ok. 200 - 300 m od budynków znajduje się plaża i morze. Zazwyczaj w pobliżu znajdują się działające już obiekty użyteczności publicznej, sklepy, kawiarnie itp.
Sprawdzamy dokumenty, oraz podstawowe plany mieszkania. Dokumenty są w porządku, gorzej z planami które udostępnia deweloper. Brak planów instalacji, znajdujemy drobne błędy tj: drzwi otwierające się na lewą, choć wg planu powinny na prawą stronę.
Czasami lokalizacja mieszkań w budynku jest trudna do ustalenia. Albania nie uporządkowała spraw związanych z nadawaniem adresów i przyporządkowywaniu numeracji mieszkaniom. Na drzwiach nie ma numerów, choć w aktach własności są one uwzględnione.
Adres w Albanii wyglądać może mniej więcej tak:
“Pan Iksiński,
Trzecia ulica za placem Zogu w kierunku ‘Sosny’,
budynek narożny, klatka 2, piętro 3,
Tirana, Albania”.
Skrzynki na listy? Nie zauważyłem. Ale domofony są wszędzie.
Oczywiście wiele budynków ma poprawnie nadane adresy wraz z numerami domów i mieszkań. Często jednak spotkać można właśnie takie, jakiego przykład podałem powyżej. W Tiranie sytuacja wydaje się być najbardziej przejrzysta. Urzędy dzielnicowe mają obowiązek uporządkowania spraw związanych zarówno z adresami jak i z oznakowaniem ulic. Na pierwszy rzut oka widać, który z włodarzy ma największą świadomość roli, jaką adres odgrywa w życiu człowieka. Prowincja pozostaje daleko w tyle.

Wyposażenie i standard budynków oraz mieszkań w Albanii

Zaczynając od wejścia, wind i korytarzy...
Windy fińskie KONE lub włoskie!!! Serwis, 30-minutowy, zapewnia Berti. Wolę nie sprawdzać, ale winda jest rzeczywiście fińska. Niestety mieści tylko 6 osób!
Windy uruchamiane są po około roku od daty otrzymania tytułu własności przez lokatorów.
Ma to zapobiec dewastacjom podczas wprowadzania się mieszkańców do budynków. Brak jest wind przeznaczonych do transportu mebli, wszystko trzeba więc wnosić na „plecach”.

Standardowe wyposażenie mieszkań w stanie developerskim.
Łazienka:
- umywalka, toaleta, bidet, i
- wanna lub prysznic, w zależności od wymiarów łazienki. Jeżeli łazienka mierzy powyżej 2 x 2 m instalowana jest wanna, poniżej tych wymiarów - prysznic. Oczywiście wyposażenie może być dostosowane do oczekiwań lokatora.

Kuchnia
Standardowe przyłącza wody, ścieków i prądu, bez armatury.
Przyłącze elektryczne - 220V / 50 Hz, instalacja wyposażona w gniazdka, włączniki i żarówkę na kablu.

Pokoje
Ściany pobielone, przygotowane do malowania, ułożona podłoga z terakoty.

Skrzynka elektryczna jest wewnątrz mieszkania, wspomagana przez urządzenia -przeciwporażeniowe, liczniki są na parterze. Gniazdek nie może być więcej niż cztery w pokoju, w tym jedno umieszczone jest wysoko. Służy do przyłączenia klimatyzacji.
Podłogi: jednokolorowa terakota w całym mieszkaniu.
Okna - głównie aluminiowe, „profil zimny” - włoskie lub chińskie.
Drzwi zewnętrzne - chińskie, Zhejiang Xinli Door Industry, błyszczące, wstrętne, nie mniej jednakowe na wszystkich piętrach.
Drzwi wewnętrzne drewnopodobne lub drewniane.

Brak centralnego, ogrzewania brak instalacji kaloryferów. Standardem w Albanii jest używanie klimatyzatorów lub wszelkiego rodzaju nagrzewnic elektrycznych jako ogrzewania. Sporadycznie stosuje się kominki. Temperatura, nawet w zimnych miesiącach, rzadko spada poniżej zera, nie ma zatem tradycji termicznego izolowania budynków. Nie mniej, centralne ogrzewanie by się przydało.

Ceny mieszkań w Albanii

Ogólnie rzecz biorąc standard budynków jest zbliżony do budownictwa w Polsce. Standard materiałów wykończeniowych nie jest jednak zadowalający. Powierzchnie mieszkań: od 40 do 70m2, dwa lub trzy pokoje. Cena 40-metrowego mieszkania kupionego u developera wynosi około 120 tys PLN. Czy to dużo?
Taka inwestycja ma szanse na zwrot po pięciu, może ośmiu latach. Albańskie wybrzeże rozbudowuje się dynamicznie, coraz więcej turystów zjeżdża do tego kraju i rodzi się nowy sposób na zarobkowanie: krótkoterminowy wynajem mieszkań dla potrzeb turystycznych. Pojawiają się pierwsze firmy administrujące powierzonymi mieszkaniami. Może to być doskonałe uzupełnienie zysku na jaki możemy liczyć po sprzedaży mieszkania za kilka lat.

Koszt utrzymania, media, usługi w Albanii
(wg kursu z dnia 19 marca 2010:
1 euro = 138 lek = 3,9 zł; 1 zł = 35 lek)

- Energia elektryczna:
taryfa I, obiekty prywatne, rodzinne - 7,7 lek / kW przy poborze do 300 kWh,
po przekroczeniu 300 kWh opłata wzrasta do 13,5 lek/kWh.
I tak przykładowa rodzina zużywająca 400 kWh energii elektrycznej miesięcznie zapłaci:
300 kWh x 7,7 lek = 2 310 lek
100 kWh x 13,5 lek = 1 350 lek
Razem: 3660 lek + 20 procent VAT
Razem z VAT = 4392 lek czyli około 125 zł.

Porównanie ceny tej samej ilości energii w Polsce wg taryfy „Najprostsza dla Ciebie” dało cenę 160 PLN wraz z opłatami dodatkowymi, które musimy uiścić na rzecz np. RWE Stoen.

Inna, niższa taryfa obowiązuje na dostawy energii dla firm i przemysłu.

- Woda:
woda rozliczana jest wg wskazań liczników.
1 m3 dostarczonej do budynku wody kosztuje 33 lek czyli ok. 1 zł.
Woda przemysłowa, dostarczana do firm jest znacznie tańsza i kosztuje zaledwie 10 lek/m3. Dodatkowo użytkownicy płacą ok. 100 lek za serwis.
Koszt wody w Polsce wynosi 9,60 zł za 1 m3.

Koszty administracyjne: sprzątanie, windy itd. to wydatek rzędu 1000 lek miesięcznie, czyli ok 30 zł.

W sumie koszty miesięczne: czynsz, opłaty administracyjne, energia i woda dla trzyosobowej rodziny wynoszą mniej więcej 200 - 300 zł.

Wady i zalety albańskich apartamentów

Zalety apartamentu w Albanii:

• niska cena w stosunku do lokalizacji,
• możliwość poważnego zwrotu z inwestycji,
• możliwość wynajmu za pośrednictwem firm administrujących nieruchomościami,
• niższe niż w Polsce koszty utrzymania.

Wady:

• niskiej jakości materiały wykończeniowe,
• brak izolacji termicznej budynków, co może oznaczać wyższe rachunki w przyszłości,
• brak wspólnej polityki mieszkańców w zakresie systemowych rozwiązań oszczędnościowych

.

Jeżeli myślimy o długoletniej inwestycji, możemy spodziewać się wzrostu cen na poziomie 15-20 procent w skali roku. Oczywiście akcesja do Unii Europejskiej może spowodować tak szybki, jak w przypadku choćby naszego kraju, wzrost cen nieruchomości.

Autorzy:
Grzegorz Deręgowski / Anna Ratuś
gderegowski@gmail.com

• PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ:
  
• >> Kuter torpedowy S403 i tworzenie sztucznej rafy w Albanii
• >> Paryż: Gdzie spać za mniej niż 30 euro za dobę?
• >> U wybrzeży Albanii odkryto wrak rzymskiego statku
• >> Unia pomaga Grecji i Albanii zwalczać pożary lasów

• TAGI:
• Albania
• ,
• apartament
• ,
• dom
• ,
• energia elektryczna w albanii
• ,
• Mieszkanie
• ,
• nieruchomości
 
• KRAJE:
• Albania